中新网新疆新闻1月7日电（冯磊 姜颍舒）随着我国经济水平的快速发展和人们生活水平的不断提升，对物业服务质量、管理水平等方面也提出了新的要求，物业服务企业与业主之间的纠纷常常成为社会热点问题之一，将在2021年1月1日起施行，被誉为“社会生活的百科全书”的《中华人民共和国民法典》，特别增加了物业服务合同一章，用以明确业主与物业服务方的权利与义务，依法规范物业管理行业的运行。
下面，让我们通过实际案例，来看看阿克苏市人民法院驻兰干街道迎宾社区工作队如何利用《民法典》来解决居民和物业之间的那些问题和困难。
案件实例一：住户家中共用排水主管道破损应谁承担维修责任？
近日，住在阿克苏市兰干街道迎宾社区的居民彭某遇到了一件烦心事，家中厨房冒出“臭水”，异味严重，向小区物业公司反映未得到解决，物业公司与彭某对谁承担修理责任产生了分歧。
针对此情况，彭某找到工作队求助，经第一书记、工作队长包智明仔细查明情况，彭某家中渗水、异味系该单元业主共用的排水主管道破损、堵塞原因所致。包智明将双方约到社区矛盾调解室内，给物业公司解释《民法典》明确规定，物业服务人应当承担物业服务区域内业主共有部分的维修责任。
经过调解和释法，物业公司立即安排人员将该单元破损、堵塞管道进行了维修，双方握手言和。
《民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
案件实例二：物业公司能否采取停电、停水等方式催缴物业费？
居民古某和吐某合伙经营一间酒吧，因近期经营状况不善，拖欠物业公司商铺租金、物业服务费、垃圾清运费等，物业公司以限制购电的方法催缴各项费用，每次仅售20元的电，严重影响到酒吧的日常经营活动。古某和吐某将此情况反映给工作队，寻求解决办法。
根据《民法典》明确规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，且业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，但物业服务人不得采取停电、停水等方式催缴物业费。
经工作队调解，双方达成谅解协议，物业公司不再限制古某和吐某买电，而古某和吐某先行偿还10000元房租和物业服务费用，余款分期付清。
《民法典》第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限 不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
《民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
案件实例三：对物业服务不满意，能否要求更换物业公司？
迎宾社区某小区物业公司服务质量不高，未起到维护小区安定生活的作用，且常因物业服务差与业主委员会、小区业主产生纠纷。业主代表找到工作队咨询能否解聘该物业公司，工作队针对此种情况耐心地进行了法律讲解。经业主大会通过同意后，业主委员会按照法律程序对该物业公司提出了解聘要求，依法解除了与该公司物业服务合同，同时新选聘了另外一家质优价廉、服务有口皆碑的物业公司。
《民法典》第二百八十四条规定 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
新规明确了，如果物业的服务效率低下，或者管理不到位，无法达到小区绝大多数业主满意的程度，业委会就有权行使“弹劾”权，通过更换物业保障业主的共同利益。
